[더뉴스=김재봉 선임기자] NPL(Non Performing Loan)은 3개월 이상 이자가 납입되지 않거나 만기에 대출원금의 변제가 이루어지지 않는 연체 대출 채권을 의미한다.
얼핏 일반인들에게 잘 알려지지 않은 것 같은 이 용어는 사실 젊은 층부터 각계각층에 아는 사람은 다 안다는 그런 용어다.
지난 5월 10일부터 6월 7일까지 조선일보 땅집고와 파워자산관리가 개최한 ‘NPL 실전투자 전문가과정 교육’은 20명 정원이 조기에 마감될 정도로 큰 관심을 불러일으키며 성공리에 제1기 교육을 마쳤다.
하늘은 맑고 뜨거운 태양이 거리를 비추던 8월 한복판에서 대한민국 NPL 전문가 오수근 교수를 만났다.
NPL이 평생 직업이 됐다는 오수근 교수는 대학에서 법학을 전공했다. 금융회사에 재직하면서 NPL 채권관리, 경매 및 소송 등의 업무를 전담했고, NPL강의뿐만 아니라, NPL 랭킹업 투자비법, NPL 투자혁명 등 7권의 NPL 전문서적도 출간했다.
NPL 실전 직접투자, 1,000억원 이상의 NPL 전업 투자자들을 배출하고, NPL 방어소송 대법원 승소 판결을 다수 생성한 오수근 교수는 NPL을 여러 개로 쪼개거나 여러 개의 NPL을 하나로 통합하는 등 많은 NPL 상품들을 디자인했다.
오수근 교수가 디자인한 NPL상품 중 ‘NPL대위변제 투자법 및 GPL 투자법’은 현재 NPL을 강의하는 대부분 학원에서 강의주제로 활용하고 있다.
지난 5월 10일부터 조선일보 땅집고 아카데미에서 열린 제1기 NPL 교육에서 오수근 교수는 파워자산관리 박수호 대표와 호흡을 맞추며 제1강, 제3강, 제5강을 맡아 수강생들에게 전문적인 NPL 교육으로 큰 호응을 받았다.
“땅집고 1기 NPL수강생들은 ‘NPL 자산운용, NPL 유입취득 후 임대사업 및 개발사업, NPL 배당 및 NPL 협력투자, NPL 토큰증권, 건설공사 미수금 NPL에 대한 유동화 방법 등에 관심을 가진 다양한 분들이 강의를 수강했습니다. 부동산경기 침체로 인한 NPL의 증가에 따라 여러 이해관계인이 다양한 측면에서 NPL에 투자하려고 수강한바 과거보다 NPL 투자자층이 다양화되고 폭넓어진 것을 느낄 수 있는 강의였다”라고 말한 오수근 교수는 “수강생들이 각자 관심있는 분야의 NPL 투자에 적극적으로 활용하기를 바란다”고 그의 소원을 말했다.
조선일보 땅집고, 파워자산관리, 엔케이어드바이저스는 오는 9월 6일부터 9월 20일까지 매주 수요일, 금요일 오후 7시부터 저녁 10시까지 NPL 제2기 교육을 실시한다. 오수근 교수는 제1강과 제3강을 맡았다.
오수근 교수가 제2기 NPL 교육에서 강의할 내용은 크게 네 가지로 구분된다. ▲첫째. NPL 대위변제시 발생하는 구상권 및 대위권을 리모델링하여 30% 이상의 수익을 내고, 배당이의 등의 분쟁을 사전에 방지하는 방법, ▲둘째, NPL의 연체 가산금리 3% 돌파 방법, 현행은 담보부 NPL의 정상 기본금리 약 4%에 가산금리 3%를 합산한 지연손해금율이 약 7%밖에 안 되어 조달비용인 질권대출 이자를 차감하면 수익이 거의 없는데 이에 대하여 수익을 내는 방법이다. ▲셋째. 기존의 채무인수 방식이 아닌 새로운 채무인수 방법을 통한 개인의 NPL 투자법, NPL 토큰 증권, 신탁수익권부 NPL에 투자하는 방법 등 여러 가지 새로운 투자법, ▲넷째. NPL의 손실 방어 및 리스크를 줄이는 방법이다. NPL은 할인 대위변제 제도가 없는데 할인 대위변제 후 할인전의 차익을 얻을 수 있다고 잘 못 강의하는 곳도 있다. 이처럼 잘못된 지식 등을 바로 잡는 강의를 한다.
NPL 제2기 교육을 통해 수강생들이 'NPL로 돈 버는 것도 중요하지만, 손실을 사전에 방어하고 리스크를 줄이는 것도 중요하므로 이 부분에 대해 균형 있게 강의할 것'이란 말한 오수근 교수는 “NPL 투자자들이 손실을 방어하면서 수익을 얻도록 하겠다”고 포부를 밝혔다.
NPL교육을 이수한 수강생들은 NPL 현장에서 투자 시 직면하게 되는 다양한 소송이나 많은 문제에 대한 해법을 찾는 데 갈증을 느끼게 된다. 오수근 교수는 NPL 교육 수강생들이 ‘NPL 구상권 및 대위권 관련 배당이의 소송 등에서 승소하도록 특별 교육과 지원으로 많은 소송을 승소로 이끌었을 때 긍지와 자부심을 느낀다고 소감을 말했다.
9월 6일 수요일 오후 7시부터 시작되는 제2기 NPL교육 제1강을 맡은 오수근 교수는 “▲첫째. NPL투자는 부동산의 가치를 평가할 수 있는 기본적인 지식과 안목이 우선 필요하다”고 말하면서, “▲둘째. NPL 투자 전에 출구전략(EXIT)도 미리 준비해야 후에 손해를 방지할 수 있다”고 강조한다.
첫째로 언급한 부동산의 가치를 평가할 수 있는 기본적인 지식과 안목의 필요성에 대해서는 “담보부 NPL 취득 후 그 기초자산인 부동산은 경매로 매각하여 배당을 받는 방법이 일반적인데, 경매 진행 시 법률적 하자에 대한 리스크 분석 등을 반영한 부동산의 가치를 평가 후 예상 배상액을 산정한 다음 동 예상배당액을 기준으로 NPL을 매입해야 수익을 올릴 수 있다. 부동산 가격은 공인중개사 사무소 등을 통하여 조사하면 되지만 유치권 및 법정 지상권, 가등기, 가처분, 대항력 있는 임대차 여부 등의 리스크는 스스로 학습 및 전문가의 교육 및 강의 등을 통해 분석력을 키워야 손해를 방지할 수 있기” 때문이다.
또한, 두 번째 언급한 NPL 투자 전에 출구전략을 사전에 준비해야 할 필요성에 대해서는 “거액의 근저당권이 설정된 공장이나 상가 NPL을 할인 취득 후 수익을 얻을 수준의 고가 낙찰의 예상과 달리 매입대금 또는 인수대금 이하로 낙찰이 예상되어 이를 NPL 투자자가 직접 낙찰 받을 경우 본인이 운영할 것인지, 타에 임대할 것인지, 재매각을 할 것인지, 공장을 매수할 수요자를 구하는 루트, 공장의 기계, 기구를 매각할 루트 등을 NPL 취득 전부터 미리 계획을 세워두어야 최악의 상황을 대비할 수 있다”고 신신당부했다.
한편, 오수근 교수는 대학에서 법학을 전공한 전문적인 지식으로 담보부 및 무담보 NPL관련 사해행위 취소 소송, 채권자대위소송, 각종 가압류 및 가처분 신청, 가압류 취소 신청, 토지 지분의 불법 점유자에 대한 부당이득금 반환소송, 대위변제 관련 구상권 및 대위권 관련 소송, 명의신탁 관련 부당이득금 반환소송, 배당이의 및 관련 손해배상 소송 등 1000건 이상의 NPL 관련 소송을 수행했다.