[더뉴스=김재봉 선임기자] NPL(Non Performing Loan)은 3개월 이상 이자가 납입되지 않거나 만기에 대출원금의 변제가 이루어지지 않는 연체 대출 채권을 의미한다.
얼핏 일반인들에게 잘 알려지지 않은 것 같은 이 용어는 사실 젊은 층부터 각계각층에 아는 사람은 다 안다는 그런 용어다.
지난 5월 10일부터 6월 7일까지 조선일보 땅집고와 파워자산관리가 개최한 ‘NPL 실전투자 전문가과정 교육’은 20명 정원이 조기에 마감될 정도로 큰 관심을 불러일으키며 성공리에 제1기 교육을 마쳤다.
8월 한여름 뜨거운 태양이 서울 강남 한복판을 내리쬐고 있었다. 중요한 소송을 마치고 사무실로 급히 들어온 서만석 대표를 만났다.
드림콘텐츠허브 서만석 대표는 ‘만석꾼’이란 이름을 필명으로 경·공매, 특히 유치권, 법지권, 선순위 가등기, 선순위 가처분 등 ‘특수물건’ 관련 투자 및 강의를 10년 이상하고 있으며, 최근 5년 동안은 NPL 대위변제 및 무담보 채권 관련 투자와 소송에 집중하고 있다. 서 대표는 100여건 이상 직접 낙찰받고, 200여건 이상 직접 소송을 수행하면서 다양한 수익모델과 실전투자 기법을 개발·적용해 특수물건과 NPL투자 관련 이론과 실전, 지식과 스킬을 심화·발전시켰다.
서만석 대표는 “NPL은 도전이 대상”이라고 말했다. 서대표는 “NPL은 부동산의 가치평가와 경·공매 기초지식을 기반으로, 근저당권과 채권에 관한 복잡·다양한 법리와 실전투자 기법이 융합된 고차원·다차원의 부동산투자 영역이자, 부단한 학습과 실전경험의 축적을 통하여 새로운 수익모델과 창의적인 투자기법을 개발·응용해야 하기 때문”이라고 설명했다.
지난 5월 10일부터 시작됐던 제1기 NPL 교육에서 “다양한 분야의 다채로운 이력을 가진 수강생분들에게 일반인들에게 생소한 NPL 채권투자 및 관련 특수분야를 강의할 수 있어서 새롭고 즐거웠습니다”라고 말한 서 대표는 ‘제4강 NPL 특수물건과 실전 투자 사례’를 맡아 수강생들의 큰 호응을 받았다.
서 대표는 지난 1기 NPL 교육을 회상하면서 “특히 일반인에게 잘못 알려진 유치권이나 법지권에 대한 오해를 판서로 풀어드리고, 잘 알려지지 않은 법리나 수익모델을 공개하면서 수강생분들의 적극적인 질문에 답변하고 함께 소통하는 것도 즐거운 경험이었습니다”라며, “NPL 채권투자 전반을 포괄하는 개론이나 총론 정도의 강의다 보니, 실제 채권투자의 기회를 제공하기에 어려움이 있었고, 시간의 제약으로 인해 특정 주제에 관한 심도 있는 강의나 토론, 수강생들과 적극적인 소통과 교류 등에 한계가 있을 수밖에 없는 점은 불가피했다”라고 말하며, 아쉬움을 표했다.
조선일보 땅집고와 오는 9월 6일부터 시작되는 ‘제2기 NPL 교육’에서 서 대표는 ‘제4강 : NPL 실전투자 사례 – NPL과 특수물건의 결합’이란 주제로 ‘유치권, 법지권과 연계해 NPL 채권투자’를 중점적으로 다루며, 유치권과 법지권의 기본개념과 수익모델을 도표와 도해를 이용하여 간단명료하게 정리하고, 이와 연계된 실전 투자 사례, NPL 채권투자(유입) 사례를 생생한 자료와 함께 강의한다.
특히, 서 대표는 이번 강의를 통해 아직 강의나 책으로 알려지지 않은 ‘비공개’ 수익모델을 공개할 예정이며, 서 대표가 직접 낙찰받고 처리한 실전 투자 사례를 ‘이해관계인과 협상, 셀프소송’ 등을 통해 ‘살아있는 경험담’으로 수강생들과 공유할 계획이다. 이를 통해 제2기 NPL 교육을 수강하는 모든 이들이 실전 투자에 바로 쓸 수 있는 유용한 분석툴과 팁을 아낌없이 제공하겠다는 포부를 밝혔다.
서만석 대표의 강의를 통해 일반인뿐만 아니라, 어느 정도 경.공매 투자 경험이 있는 투자자에게도 유치권과 법지권에 관해서 잘 못 알려지거나 전혀 알려지지 않은 법리와 수익모델, 분석기법을 간단명료하게 정리할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 특히 유치권과 법지권이 경·공매투자와 NPL 유입투자에서 실제로 어떤 리스크로 작용하고, 투자자가 어떤 함정에 빠지며, 어떻게 탈출할 수 있는지 등 쟁점(risk)과 해법(exit)의 관점에서 스스로 분석하고 해결할 수 있는 기초를 다질 기회가 될 것으로 확신하고 있다.
서 대표는 수강생들에게 “모든 부동산투자가 그렇듯이, 경·공매에 관한 기초지식이 필수적입니다”라고 신신당부했다.
이번 강의를 통해 수강생들을 위해 고수익 투자기법과 수익모델을 쉽고 재미있게 전달하여 부동산투자의 여정에 전환점이 되도록 최선을 다하겠다고 약속한 서만석 대표는 “특수물건이나 NPL투자는 ‘legal base’(개념, 요건, 효과)가 절대적으로 필요하므로, 사전에 경·공매 기초이론이나 유치권, 법지권에 관한 기본개념을 어느 정도 공부하고 수강하셔야 재미있고 유익한 시간을 보낼 거 같습니다”라고 강조했다.